Phong tỏa để tránh trường hợp dùng tiền sai mục đích
Thanh khoản hệ thống tổ chức tín dụng đang dư thừa và còn rất nhiều dư địa để tăng trưởng tín dụng. Trước đó, thống kê của Ngân hàng Nhà nước (NHNN) cho thấy trong 2 tháng cuối năm 2023, toàn hệ thống còn gần 7% tăng trưởng tín dụng. Lãi suất cho vay có xu hướng giảm, từ đó tổ chức tín dụng có điều kiện thuận lợi để cung ứng vốn tín dụng đối với nền kinh tế.
Tốc độ tăng trưởng tín dụng vẫn thấp trong bối cảnh chính sách tín dụng không có gì thay đổi; dư địa tín dụng đối với các tổ chức tín dụng tương đối rộng rãi và thanh khoản hệ thống được NHNN duy trì dồi dào cho thấy nguyên nhân không nằm ở thanh khoản hệ thống ngân hàng.
Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam (VIRES) cho rằng, đứng trước tốc độ tăng trưởng tín dụng thấp như hiện nay, các tổ chức tín dụng không kém phần sốt ruột bởi họ phải huy động tiền gửi, trả lãi cho người gửi tiền, nên việc không cho vay được thì sẽ ảnh hưởng trực tiếp tới thu nhập. Vì lẽ đó, hơn ai hết, các tổ chức tín dụng đều đang nỗ lực để tăng trưởng tín dụng, đưa vốn tín dụng trở lại thị trường.
Tuy nhiên, nỗ lực tăng trưởng tín dụng không đồng nghĩa với việc nới lỏng, điều chỉnh điều kiện cho vay bằng mọi giá, đặc biệt là đối với lĩnh vực có hệ số rủi ro cao như bất động sản. Tín dụng ngân hàng thực chất là tiền của hàng triệu người gửi tiền, hàng trăm ngàn doanh nghiệp đã gửi gắm cho ngân hàng trên cơ sở niềm tin với hệ thống. Ngân hàng có trách nhiệm sử dụng nguồn vốn đó một cách thận trọng, an toàn và hiệu quả. Cho vay những dự án dưới chuẩn, pháp lý không rõ ràng, phương án thu hồi vốn không khả thi hay có mức độ rủi ro cao không chỉ mang lại rủi ro cho chính ngân hàng, mà còn cho người gửi tiền, và toàn hệ thống. Kinh tế khó khăn, doanh nghiệp khó khăn càng khiến ngành Ngân hàng "đau đầu" hơn để tìm kiếm các dự án khả thi, an toàn để đầu tư những khoản tiền tiết kiệm hay tiền gửi mà người gửi tiền và các doanh nghiệp khác đã uỷ thác cho mình.
Mặt khác, cho vay các dự án bất động sản và cho vay để mua các sản phẩm nhà ở, bất động sản thường có kỳ hạn 10 năm đến 20 năm. Trong khi đó, huy động của ngân hàng chỉ thường là 12 đến 24 tháng, dài nhất là 36 tháng. Huy động 3 năm mà cho vay đến 10 năm hoặc 20 năm là một rủi ro rất lớn. Do vậy, tỷ lệ cho vay đối với các dự án bất động sản dài hạn bằng nguồn vốn huy động từ tiền gửi vào hệ thống ngân hàng cũng cần phải được khống chế vì lý do an toàn hệ thống.
Cho rằng không thể hạ điều kiện cho vay, ông Nguyễn Văn Thân - Chủ tịch Hiệp hội Doanh nghiệp nhỏ và vừa Việt Nam khẳng định ngân hàng không thể làm được bởi phải cho vay phải đúng quy định và dựa trên cân đối giữa cái được – mất.
Đó cũng là một trong những lý do NHNN ban hành Thông tư 06, sửa đổi Thông tư 39 nhằm tạo điều kiện cho khách hàng vay vốn thuận lợi và xác định rõ mục đích, đối tượng đủ điều kiện cho vay đồng thời hạn chế rủi ro cho từng TCTD cũng như toàn hệ thống.
Phân tích rõ hơn về mục đích của Thông tư này, ông Nguyễn Quốc Hùng - Phó Chủ tịch kiêm Tổng Thư ký Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam cho biết, một trong những nguyên tắc cho vay của TCTD là khách hàng phải sử dụng vốn đúng mục đích và vốn vay phải chịu sự kiểm tra trước, trong và sau khi cho vay của TCTD, kể cả có tài sản bảo đảm là tài sản độc lập cũng phải tuân thủ nguyên tắc này, không phải cứ có tài sản là cho vay bằng mọi giá. Khi TCTD cho khách hàng vay với mục đích góp vốn vào bên thứ thứ ba để kinh doanh thì phải kiểm soát được vốn vay, song trong trường hợp này do bên thứ ba không vay trực tiếp ngân hàng nên không thể đến kiểm tra vốn vay (trừ trường hợp có thỏa thuận 3 bên cho phép ngân hàng kiểm tra sổ sách, chứng từ liên quan đến vốn góp).
Giải thích quy định tại điểm b khoản 2 Điều 22 và khoản 5 Điều 26 Thông tư 39 (được sửa đổi, bổ sung tại Điều 1 Thông tư 06), quy định TCTD “phải có biện pháp phong tỏa số tiền giải ngân vốn cho vay tại TCTD cho vay” đối với “trường hợp cho vay để thanh toán tiền nhằm bảo đảm thực hiện nghĩa vụ”, trong đó có khoản vay để “đặt cọc, thế chấp, bảo lãnh”… đang nhận được sự quan tâm của nhiều doanh nghiệp bất động sản, ông Nguyễn Quốc Hùng cho rằng quy định này nhằm bổ sung quyền cho các TCTD, tạo điều kiện nhiều hơn cho doanh nghiệp, trong đó, có thêm nội dung cho vay để trả nợ của TCTD khác. Đây cũng là điều kiện mở, giao cho TCTD toàn quyền quyết định. Bởi với khoản vay để “đặt cọc, thế chấp, bảo lãnh”, thậm chí, vay để trả nợ TCTD khác thì số tiền đó cần phải được phong tỏa tại ngân hàng cho đến khi thực hiện hết nghĩa vụ. Quy định như vậy là đang tạo điều kiện cho doanh nghiệp hơn trước. Ví dụ, Ngân hàng A cho vay để trả nợ ngân hàng B, khoản vay đó được phong tỏa cho đến khi hoàn thành giải chấp tài sản, bàn giao cho ngân hàng A. Lúc này, số tiền vay mới được giải chấp để trả hết nợ cho ngân hàng B.
Đã là đặt cọc, thế chấp, bảo lãnh cho bất kỳ nghĩa vụ nợ nào, về nguyên tắc đều phải phong tỏa, tránh trường hợp dùng số tiền sai mục đích, dẫn tới vi phạm pháp luật.
Bất động sản chiếm 21,45% dư nợ tín dụng, 20 ngành khác chia nhau 78,55% còn lại
Theo thống kê của NHNN, đến ngày 30/9/2023, tổng dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản của các tổ chức tín dụng đạt 2,74 triệu tỷ đồng, tăng 6,04% so với thời điểm ngày 31/12/2022, chiếm tỷ trọng 21,46% tổng dư nợ đối với nền kinh tế. Có thể thấy, các doanh nghiệp, cơ sở kinh tế trong 20 ngành kinh tế khác đang phải “chia nhau” gần 80% dư nợ tín dụng còn lại.
Như vậy, lĩnh vực bất động sản đã được ưu tiên khá nhiều về góc độ tỷ trọng dư nợ tín dụng được phân bổ khi so sánh với các ngành còn lại của nền kinh tế. Đó là lý do ngành Ngân hàng cũng phải cân đối hài hòa trong việc phân bổ tín dụng giữa các ngành kinh tế.
Về vấn đề này, ông Nguyễn Quốc Hùng nhận định, không chỉ doanh nghiệp bất động sản khó khăn, mà thực tế cho thấy, hiện nay tình hình doanh nghiệp nói chung vẫn đang rất khó khăn, rất nhiều đơn hàng của doanh nghiệp sụt giảm, nhiều nhà máy, xí nghiệp phải đóng cửa, thu hẹp sản xuất, người lao động thiếu việc làm… Dù rất khó khăn nhưng các doanh nghiệp thuộc nhiều lĩnh vực đều đang rất nỗ lực tìm cách vượt qua.
Theo Phó Chủ tịch kiêm Tổng Thư ký Hiệp hội Ngân hàng, hiện nay, dòng tiền “đọng” lại rất nhiều ở đất đai không đủ thủ tục pháp lý và theo phản ảnh của các doanh nghiệp bất động sản thì có tới hơn 70% là những khó khăn liên quan đến các vấn đề pháp lý. Thủ tục pháp lý không đầy đủ, dự án không hoàn thiện được, thậm chí nhà xây rồi nhưng giấy tờ pháp lý chưa đủ thì cũng không đủ điều kiện, người dân cũng không mua. Với những dự án như vậy, ngân hàng có bơm vốn vào thì cũng không hiệu quả.
“Thực tế cho thấy, có những ngân hàng sẵn sàng cho vay dự án bất động sản với lãi suất thấp hơn gói 120.000 tỷ đồng nhưng không cho vay được vì thủ tục pháp lý của dự án chưa đầy đủ. Đối với những doanh nghiệp bất động sản uy tín trên thị trường, thực hiện các dự án đúng tiến độ, có nguồn tiền để trả nợ đúng hạn và có tiềm năng để bán được hàng, các ngân hàng luôn sẵn sàng cho vay vốn”, ông Nguyễn Quốc Hùng nói.
Khẳng định việc hỗ trợ để tháo gỡ và cùng doanh nghiệp bất động sản vượt qua khó khăn là rất cần thiết, tuy nhiên, ông Nguyễn Quốc Hùng cũng cho rằng điều đó không có nghĩa là tạo ra một chính sách đặc thù riêng hay quyền lợi riêng cho lĩnh vực kinh doanh này, nhất là lĩnh vực đặc thù đó cũng không phải dành người nghèo, người thu nhập thấp được hưởng lợi. Việc đòi quyền lợi riêng cho bất động sản là không hợp lý.
Đồng quan điểm, ông Phạm Phú Trường, Chủ tịch Hội doanh nhân trẻ TP. Hồ Chí Minh (YBA) cũng cho rằng, trong bối cảnh ai cũng khó, quốc tế khó, Nhà nước khó, ngân hàng khó, doanh nghiệp càng phải chủ động nhiều hơn vì rủi ro ngày càng nhiều. Tất cả các bên phải đồng lòng cùng nhau tìm giải pháp. Việc khơi thông nguồn vốn cần cả quá trình, không phải trong hôm nay, ngày mai.
Nhận định một cách trực diện, Viên Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam cho rằng, các doanh nghiệp bất động sản không nên quá trông chờ vào tín dụng ngân hàng, chờ được nới room hay tăng room. Bởi thực tế cho thấy, lượng tín dụng đổ vào bất động sản đang khá cao và vẫn trong xu hướng tăng.
"Với tình trạng hiện nay, kể cả có room riêng cho bất động sản, các doanh nghiệp chưa chắc đã tiếp cận được vì không đáp ứng các điều kiện vay", VIRES nhấn mạnh và cho biết: “Nếu bất động sản vẫn tiếp tục trông mong vào tín dụng hỗ trợ, thì sẽ tạo ra rủi ro hệ thống rất lớn. Vì khi bất động sản bể nợ, thì sẽ lan sang ngân hàng".
Do đó, không cách nào khác, phải giảm bớt sự lệ thuộc của ngành bất động sản vào ngân hàng, có như vậy thì mới phân tán được rủi ro.
