Những "nút thắt" gây ách tắc dòng tài chính bất động sản
Nhìn nhận về thị trường bất động sản, ông Lê Đình Chung, Tổng Giám đốc SGO Homes, nhận định, thị trường bất động sản hiện nay đang lặp lại chu kỳ năm 2011 – 2014. Trong 9 tháng năm 2023, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng gần như tê liệt hoàn toàn và chỉ có một số ít giao dịch ở gần khu vực Hà Nội. Thị trường đất nền cũng không khá khẩm hơn khi vẫn đang trong tình trạng cắt lỗ sâu và tính thanh khoản rất thấp. Trong 3 tháng gần đây, thị trường bất động sản đã bắt đầu có những giao dịch trở lại nhưng chủ yếu chỉ quanh giá trị 1 tỷ đồng và ở diện đấu giá.
Theo ông Lê Đình Chung, thị trường bất động sản được ví như “kiềng 3 chân” với 3 đối tượng chính tham gia, đó là: Chủ đầu tư bất động sản (đơn vị cung ứng nguồn sản phẩm), đơn vị phân phối (tư vấn, bán hàng) và cuối cùng là khách hàng. Tuy nhiên, ở thời điểm hiện nay, cả 3 đối tượng này đều đang bị suy yếu.
Cùng với đó, các doanh nghiệp bất động sản cũng gặp khó khăn về nguồn vốn. Khó khăn không chỉ dừng lại ở giai đoạn huy động vốn mà còn kéo dài sang cả giai đoạn sau khi hoàn thành dự án. Việc có tài chính để triển khai dự án đã rất khó khăn nhưng sau khi dự án triển khai rồi thì doanh nghiệp bất động sản lại rơi vào cảnh bán không nổi.
“Là một trong những đơn vị có thị phần ở các thị trường tỉnh rất lớn, chúng tôi phải thừa nhận một thực trạng đáng buồn rằng, các dự án mới không có tính thanh khoản. Bởi vì ngay cả các dự án cũ cũng đang dư thừa và phải cắt lỗ rất nhiều”, ông Chung cho hay.
Với đối tượng khách hàng, ông Lê Đình Chung chia sẻ nhiều sự vụ trong thời gian qua đã ảnh hưởng đến tâm lý và niềm tin của khách hàng trên thị trường bất động sản. Điều đó dẫn đến việc dù lãi suất tiết kiệm đang ở mức rất thấp, chỉ 4 – 5%, nhưng các nhà đầu tư vẫn không rút tiền ra để đầu tư đất do lo ngại về thị trường, bất chấp nhiều chủ đầu tư tìm cách xoay sở, bán bất động sản chiết khấu đến 38%, hay cá biệt như ở Phan Thiết có nhà đầu tư bất động sản chiết khấu đến 50%.
Luật sư Trương Thanh Đức, Giám đốc Công ty Luật ANVI thì cho rằng, khơi thông dòng tài chính bất động sản đồng nghĩa với việc khơi thông thị trường bất động sản. Tuy nhiên, hiện dòng chảy tài chính còn đang bế tắc cho nên ảnh hưởng đến bất động sản.
“Chúng ta dường như đang loay hoay giữa bài toán con gà - quả trứng. Dù vậy, tôi cho rằng, đừng đổ lỗi ách tắc cho phía ngân hàng, họ cũng đang là nạn nhân”, Luật sư Trương Thanh Đức nhấn mạnh.
Cho rằng thực tế hiện nay đang xuất hiện tình trạng cạnh tranh bất thường, Luật sư Trương Thanh Đức khẳng định điều này đang đi ngược lại thị trường. "Chúng ta cảm giác nền kinh tế vẫn đang phải đi xin công nhận là kinh tế thị trường. Một mặt, chúng ta cảm thấy thị trường rất cạnh tranh nhưng đáng tiếc cần phải nhìn lại cạnh tranh thế nào. Cạnh tranh trong điều kiện bị trói chặt thì càng cạnh tranh càng nghẹt thở và càng thoi thóp. Cạnh tranh nhưng rất nhiều năm mới xin được phép xây dựng dự án. Cạnh tranh dù rất muốn xây nhưng không xây được hoặc xây được rất ít. Cạnh tranh nhưng rất khó khăn về nguồn nhà ở, giá đắt và không mua nổi. Nếu không giải quyết được bài toán cung - cầu thì càng cạnh tranh càng teo tóp", Luật sư Trương Thanh Đức chỉ rõ.
Đồng tình với việc cần giải quyết bài toán cung - cầu, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch GP.Invest cho biết, giá bán của các dự án bất động sản vẫn đang tăng lên hàng ngày.
"Chẳng hạn tại dự án The Nine (Mai Dịch, Cầu Giấy) trong quý II/2022 được rao bán với giá từ khoảng 45 - 60,4 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, trong quý III/2023 đã tăng lên 58,8 - 69,2 triệu đồng/m2. Giá bán căn hộ tại dự án này đã tăng 17,2% trong vòng 1 năm qua. Điều này cho thấy, với phân khúc ở thực, nhu cầu thực rất cao nhưng nguồn cung lại khan hiếm", ông Nguyễn Quốc Hiệp nói.
Về nguyên nhân của sự lệch pha cung cầu này, Chủ tịch GP.Invest cho rằng 70% vướng mắc là ở pháp lý và chỉ khi tháo gỡ về mặt pháp lý thì thị trường bất động sản mới được khơi thông. Thực tế hiện nay cần quá nhiều thủ tục hành chính, gây ảnh hưởng lớn tới doanh nghiệp.
Ở một góc nhìn khác, ông Phạm Đức Toản, Tổng Giám đốc EZ Property lại cho rằng, cục máu đông của thị trường bất động sản là trái phiếu doanh nghiệp. "Hết năm 2024 là hết thời gian gia hạn theo Nghị định 08. Và quan sát của chúng tôi cho thấy hầu như không có doanh nghiệp bất động sản nào có đủ dòng tiền để trả nợ trái phiếu. Đó là điều rất nguy hiểm, nếu bùng nổ sẽ rất nguy hại", ông Phạm Đức Toản nói thêm.
Giải pháp khơi dòng tài chính bất động sản
Để khơi thông dòng tài chính bất động sản, ông Nguyễn Quốc Hiệp đề xuất cần tiếp tục khôi phục niềm tin đối với trái phiếu doanh nghiệp bởi rất nhiều doanh nghiệp bất động sản đang loay hoay với trái phiếu. Đồng thời, khuyến nghị doanh nghiệp bất động sản cần tận dụng tốt dòng vốn FDI bởi dòng vốn này đang khá rẻ. Cùng với đó, các cơ quan liên quan cần sớm có phương án định giá đất cho địa phương áp dụng, đồng thời rút ngắn quy trình để hỗ trợ tín dụng cho doanh nghiệp kịp thời hơn.
Ông Vũ Văn Thành, Chủ tịch kiêm Tổng Giám đốc Tập đoàn VNGroup đưa ra 3 giải pháp để khơi thông dòng tài chính bất động sản, bao gồm:
Thứ nhất, việc ban hành luật cần khẩn trương và đi sớm vào đời sống.
Thứ hai, cần đảm bảo tính đồng nhất trong truyền thông và điều hành để người dân có niềm tin vào thị trường.
"Tại Việt Nam, cứ khoảng 100 người mua bất động sản thì có 15% thực sự hiểu, còn lại mua theo thói quen, niềm tin và không đặt nặng các vấn đề phân tích. Do đó, việc khôi phục niềm tin của người dân là điều quan trọng", ông Vũ Văn Thành nhấn mạnh.
Thứ ba, khắc phục tình trạng nhiều chuyên viên nhà nước không có đủ năng lực, sợ trách nhiệm hoặc tình trạng các doanh nghiệp bất động sản phải “xếp lốp” mới được giải quyết hành chính.
Trong khi đó, TS. Ngô Công Thành, Viện nghiên cứu ISC, nguyên Vụ phó Vụ Quy hoạch, Bộ Kế hoạch và Đầu tư cho rằng, cần huy động được các nguồn lực, trong đó cần chú trọng đến vấn đề tính giá đất.
Nhận định phải đến năm 2027 thị trường bất động sản mới tháo gỡ được vấn đề về nguồn cung, Chủ tịch Tập đoàn G6 - ông Nguyễn Anh Quê cho rằng, trong thời gian chờ đợi, nếu làm tốt phần văn bản, ban hành, sửa đổi các luật đất đai; chỉ đạo đồng nhất từ trên xuống dưới thì đến giữa năm 2024 dòng tiền có thể chảy trong thị trường bất động sản.
Một cách tổng thể, TS. Lê Xuân Nghĩa cho rằng, nên tập trung toàn bộ nguồn lực (pháp lý, hành chính, ngân hàng, ngân sách) vào làm nhà ở giá rẻ, nhà ở xã hội, ừ đó hạ giá mặt bằng giá của toàn bộ thị trường, qua đó mới tái cấu trúc được hệ thống này.
Trong khi đó, TS. Lê Minh Nghĩa, Chủ tịch Hiệp hội Tư vấn Tài chính Việt Nam (VFCA) cho rằng, việc khôi phục niềm tin của người dân với thị trường bất động sản là một trong những nhiệm vụ vô cùng quan trọng bởi “Niềm tin của người dân vô cùng mong manh và bị đe dọa bởi những bê bối trái phiếu, bảo hiểm trong thời gian qua. Làm thế nào để khôi phục được niềm tin trong dân, đây là vai trò và trách nhiệm chung của tất cả”.
Đưa ra một góc nhìn khác, ông Trần Quốc Toản, Nguyên Phó chủ nhiệm Văn phòng Chính phủ cho rằng, trong bối cảnh mới, chúng ta cần có cách tiếp cận mới về sử dụng đất đai. “Bây giờ, việc sở hữu đất đai đã không còn là vấn đề quá quan trọng nữa bởi tôi được biết nhiều người không hề sở hữu đất đai cũng vẫn có thể làm giàu từ đất, họ có thể đi thuê đất. Vậy cách tiếp cận về sử dụng đất đai cần được thay đổi theo hướng làm sao để tăng giá trị của đất đai chứ không đơn giản là sở hữu rồi mua đi bán lại như trước đây”.
